1. Algemene informatie

Jaarlijks mag een verhuurder de huur eenmalig (of twee keer per 24 maanden) verhogen. Hoe hoog dat bedrag is, hangt van diverse factoren af. Het soort huurcontract dat u destijds heeft getekend, is leidend daarin. Afhankelijk van het huurcontract, mag de verhuurder de huur met een bepaald percentage verhogen. 

Op de website van de Rijksoverheid kunt u controleren in welk soort woning u woont. Woont u in een sociale huurwoning? Dan heeft u een gereguleerd huurcontract. Woont u in een huurwoning in de vrije sector? Dan bent u in het bezit van een geliberaliseerd huurcontract. 

Geliberaliseerd huurcontract 
Een geliberaliseerd huurcontract is een contract waarvan de kale huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Bij een geliberaliseerd huurcontract is er sprake van een vrije sectorwoning. De hoogte van de huurverhoging is afhankelijk van de afspraken die partijen daarover in het huurcontract hebben gemaakt. 

Voor 2024 heeft de Rijksoverheid de huurverhoging voor geliberaliseerde huurcontracten vastgesteld op maximaal de inflatie (CPI) + 1 procentpunt. De inflatie (CPI) bedraagt (van 1 december 2022 tot 1 december 2023) 4,5%.  
Daarmee is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector per 1 januari 2024 maximaal 5,5% (4,5% inflatie + 1 procentpunt).  
Dit maximum geldt ook voor huurcontracten waarbij een huurverhoging is overeengekomen die meer dan 5,5 % bedraagt; dit mag echter niet worden overschreden. 

Gereguleerd huurcontract 
Een gereguleerd huurcontract is een contract waarvan de kale aanvangshuurprijs onder de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens ligt. Deze grens bedraagt dit jaar (met ingang van 1 januari 2024) € 879,66. In de jaren daarvoor waren andere (lagere) liberalisatiegrenzen van toepassing. Klik hier voor een overzicht van de voorgaande jaren. 

Bij een gereguleerd huurcontract is (ook bij een particuliere verhuurder zoals Stienstra) is sprake van een sociale huurwoning waarbij de huurverhoging inkomensafhankelijk mag worden aangezegd (uiteraard afhankelijk van de door de Belastingdienst verstrekte informatie). 
Valt de kale aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens? Dan is er sprake van een geliberaliseerd huurcontract. 

Valt de kale aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens? Dan is er sprake van een geliberaliseerd huurcontract.

Voor woningen met een gereguleerd huurcontract geldt een maximale huurverhoging die gelijk is aan de cao-loonontwikkeling over de periode 1 december 2022 tot 1 december 2023, zijnde 5,8%.

Voor woningen met een huurprijs onder € 300 mogen verhuurders een hogere huurverhoging dan 5,8% voorstellen, namelijk maximaal € 25. 


 

2. Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen van toepassing als u een gereguleerd huurcontract heeft. Controleer op de website van de Rijksoverheid welk soort contract u heeft. 

Voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan € 52.753 maar niet hoger dan € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens en of dat hoger is dan € 61.046 maar niet hoger dan € 82.921 voor huishoudens van twee of meer personen, is de maximale huurverhoging per 1 juli 2024 gelijk aan € 50 op het bedrag van de (kale) maandhuur.

Voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens of dat hoger is dan € 82.921 voor huishoudens van twee of meer personen, is de maximale huurverhoging per 1 juli 2024 gelijk aan € 100 op het bedrag van de (kale) maandhuur. 

Tabel toegestane inkomensafhankelijke hogere huurverhoging 2024 

 

 

Termen/begrippen

Huishoudinkomen  
Het huishoudinkomen bestaat uit het totaal van de gezamenlijke geregistreerde inkomens van de huurder en de overige huidige bewoners van de woning. In een belastingaanslag is het geregistreerde inkomen het verzamelinkomen: het belastbaar inkomen uit werk en woning (box 1), uit aanmerkelijk belang (box 2) en uit sparen en beleggen (box 3). Indien een persoon geen aangifte heeft gedaan bestaat het geregistreerde inkomen uit het belastbaar jaarloon. 

Van inwonende jongeren die op 1 januari 2024 nog niet de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt, wordt alleen het inkomen dat het minimumloonniveau (€ 22.356) overstijgt meegeteld. 
Voor de samenstelling van het huishouden is juridisch bepalend wie er op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (meestal: 1 juli) in de woning wonen. 

Naar welk jaartal wordt gekeken bij de huurverhoging in 2024 (peildata)? 
Er wordt gekeken naar het inkomen dat werd verdiend in 2022. Het inkomen van 2022 is namelijk definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum: 1 juli 2024. 

Huishoudgegevens die door de Belastingdienst gebruikt worden 
Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag - bijvoorbeeld in maart of april 2024 - bij de Belastingdienst bekend zijn. 

Huurder kan bezwaar maken tegen het voorstel van de huurverhoging als tussen het moment van de eerste gegevens opvraag en 1 juli 2024 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden tot een lager inkomen in het peiljaar (2022) leiden. 

Huurprijs niet extra verhogen 
Als een (persoon in het huishouden van de) huurder behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken, mag geen inkomensafhankelijke huurverhoging worden toegepast. Hieronder, onder het kopje ‘Gehandicapten en chronisch zieken’ leest u aan welke voorwaarden u moet voldoen. 

De huurprijs kan ook niet extra worden verhoogd als het huishoudinkomen in 2023 lager was dan in 2022. Uiteraard moet het inkomen van 2023 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2022. De verhuurder heeft deze gegevens niet vooraf; de huurder zal deze informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging. 

Huurprijs boven de liberalisatiegrens 
De huurprijs mag boven de liberalisatiegrens van € 879,66 stijgen als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. 

Verhuurder is niet verplicht het aantal punten van de woning door te geven. Op de website van de Huurcommissie kunt u zelf het puntenaantal en de maximale huurprijs van uw zelfstandige woning uitrekenen. 

Huurtoeslag en liberalisatiegrens 
Een huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn/haar recht op huurtoeslag ook al komt de nieuwe huurprijs boven de liberalisatiegrens uit. Wil een (nieuwe) huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag, dan moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens) van € 879,66. 
Indien de huurder huurtoeslag ontvangt en de huur komt na verhoging boven de liberalisatiegrens uit, dan dient hij/zij de huurprijswijziging zelf aan de Belastingdienst door te geven. 

Onbekend inkomen 
Het huurverhogingsvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd. Is het inkomen onbekend, dan is de maximale huurverhoging 5,8%. 

Gehandicapten en chronisch zieken 
Als een persoon in het huishouden van de huurder behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken, mag de huur met maximaal 5,8% verhoogd worden. U behoort tot deze groep als u óf iemand anders uit uw huishouden aan één van de volgende voorwaarden voldoet:

• U heeft minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis nodig.
• Er is een blijk van waardering voor mantelzorgers verstrekt (als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning 2015). De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
• U bent in het bezit van een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis.
• Professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie) zoals eten, wassen of naar het toilet gaan.
• Er is een beschikking verstrekt op grond van de WMO of de Wet Voorziening gehandicapten voor aanpassing van de woning.
• U heeft een verklaring van de huis- of oogarts waarin staat dat u blind bent. 
   

Huishoudverklaring

Opvragen 
Inkomensgegevens mogen door de verhuurder bij de Belastingdienst worden opgevraagd als een huurder een gereguleerd huurcontract heeft. Dit wordt een huishoudverklaring genoemd. Zo‘n huishoudverklaring kan een verhuurder vanaf 1 februari 2024 opvragen bij de Belastingdienst. 

Huishoudverklaringen mogen alleen opgevraagd worden voor zelfstandige woningen. Voor woonruimte waarvoor geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk is (onzelfstandige woonruimte, woonwagens, standplaatsen en geliberaliseerde woningen) mag de verhuurder geen huishoudverklaring opvragen. 

Op de hoogte brengen van opvragen van huishoudverklaring 
Heeft de verhuurder een huishoudverklaring opgevraagd bij de Belastingdienst? Dan ontvangt de huurder een brief van de Belastingdienst waarin wordt medegedeeld dat de gegevens zijn verstrekt aan de verhuurder. 

Verstrekken 
Een huishoudverklaring wordt alleen over een woning afgegeven als het totale huishoudinkomen van de huurder(s) boven € 52.753 ligt. 

Inhoud 
De Belastingdienst levert per woonadres een huishoudverklaring met een code af. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar 2022 valt of dat er in het huishouden sprake is van een uitzonderingsgroep. De Belastingdienst gebruikt de volgende codes:

• code N: het huishoudinkomen is niet hoger dan € 52.753;
• code J: eenpersoons huishoudinkomen is hoger dan € 62.191; meerpersoonshuishouden is meer dan € 82.921;
• code M: eenpersoons huishoudinkomen is hoger dan € 52.753 maar lager dan € 62.191; meerpersoonshuishouden is hoger dan € 61.046 maar lager dan € 82.921;
• code O: inkomen onbekend;
• code X: de Belastingdienst kan niet verifiëren dat de aanvrager eigenaar is van het betreffende huisadres;
• code A: geen indicatie; gevraagde adrescombinatie postcode, huisnummer en huisnummertoevoeging of afgegeven BAG-id komt niet voor in Basisregistratie Personen (BRP).

Gebruik 
De huishoudverklaring mag alleen gebruikt worden voor het doen van een huurverhogingsvoorstel. Het is niet toegestaan om de informatie ergens anders voor te gebruiken. 

De huishoudverklaring wordt samen met de huurverhogingsbrief verstuurd. Niet apart, maar in dezelfde envelop. Het is niet toegestaan om de verklaring apart of later te versturen. 
 

Bezwaarprocedure

Als u het niet eens bent met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken bij uw verhuurder. Wordt u het niet eens met elkaar? Dan kan de verhuurder naar de Huurcommissie stappen. 

Termijn 
Vóór 1 juli 2024 kan een huurder schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. 

Bezwaargronden op basis van het inkomen 
Er kunnen verschillende redenen zijn om bezwaar te maken tegen de huurverhoging: 
1. Het inkomen vermeld op de huishoudverklaring klopt niet. 
U bent van mening dat het inkomen op de huishoudverklaring niet juist is. Dat kan als het aantal inkomensontvangers niet klopt of als het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. 

U maakt dit schriftelijk kenbaar bij de verhuurder. Inkomensgegevens hoeft u niet bij dit bezwaar toe te voegen want de verhuurder vraagt nogmaals een huishoudverklaring bij de Belastingdienst op. Is deze identiek aan de eerste opgevraagde verklaring, dan dient u bewijzen aan te leveren van het gewijzigde, lagere inkomen. 

2. Het inkomen in 2023 is lager dan het inkomen in 2022. 
Is uw huishoudinkomen na 2022 gedaald of is dat in 2023 lager dan de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel staat? Dan kunt u bezwaar maken tegen de extra huurverhoging. 

U kunt dit bewijzen door de volgende stukken aan de verhuurder te overhandigen:

• Een door de Belastingdienst afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven over het jaar 2023 van alle bewoners van de woning afzonderlijk (zgn. inkomensverklaring, voorheen IB60-formulier).
• Een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres.

3. Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. 
Als een persoon in het huishouden tot deze groep behoort, kunt u bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. 

Hoe kan ik een inkomensverklaring opvragen? 
U kunt de inkomensverklaring opvragen via de Belastingtelefoon: 0800 - 0543. 
De inkomensverklaring voor 2022 kan vanaf eind juni 2023 worden aangevraagd. Voor meer informatie kunt u de website van de Belastingdienst raadplegen. 

Inkomensverklaringen met een ‘voorlopig‘ inkomen moet de verhuurder accepteren. De inkomensverklaringen over 2023 die de Belastingdienst nu verstrekt, geven bijna nooit het definitief vastgestelde inkomen. 
Wel geven die verklaringen de definitieve inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en zijn daarom volgens de regelgeving correct bewijsmateriaal. 

Verloop van de bezwaarprocedure 
Huurders kunnen tot 1 juli 2024 schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. 
Als de verhuurder de huurverhoging in stand houdt, dan moet de verhuurder binnen 6 weken na de voorgestelde huurverhogingsdatum (vóór 12 augustus 2024) de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Partijen kunnen echter wel tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. 

Mijn verhuurder wijst het bezwaar onterecht af 
Dat is niet mogelijk: de verhuurder geeft alleen aan of hij het wel of niet eens is met uw bezwaar. Is de verhuurder het niet eens met uw bezwaar én u trekt uw bezwaar niet in, dan mag hij uw bezwaar niet ongegrond verklaren en moet hij een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. 

Huurverhoging niet betalen 
Als u bezwaar heeft ingediend vóór 1 juli 2024, mag het niet betalen van de huurverhoging niet als een huurachterstand worden behandeld. Dit geldt ook voor huurders die geen bezwaar hebben ingediend, maar ook de huurverhoging niet betalen. Voor hen geldt de rappelprocedure. 

Rappelprocedure 
De rappelprocedure geldt voor huurders die niet vóór 1 juli 2024 bezwaar tegen de huurverhoging hebben gemaakt, maar ook de huurverhoging niet betalen. Als de oorspronkelijke huurverhoging niet aangetekend verstuurd is, moet de verhuurder de huurder vóór 1 oktober 2024 een aangetekende herinnering sturen van het voorstel tot huurverhoging. 
De huurder heeft vervolgens tot 1 november 2024 de tijd om alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie in te dienen. In de rappelprocedure ligt het initiatief bij de huurder om naar de Huurcommissie te gaan. Ook hier geldt dat de beslissing van de Huurcommissie bindend is, maar dat partijen wel nog tegen de uitspraak in beroep kunnen gaan bij de rechter. 

Bewijsstukken van bezwaar ná 1 juli 2024 
Een bezwaar dat u vóór 1 juli 2024 heeft ingediend, kunt u nog na deze datum onderbouwen. Bijvoorbeeld door het later aanleveren van een BRP-uittreksel (voorheen GBA-uittreksel), inkomensverklaringen of bewijsmateriaal voor de categorie gehandicapten en chronisch zieken. 

Huurcommissie 
De Huurcommissie oordeelt welke partij gelijk heeft. Degene die een huurgeschil bij de Huurcommissie voorlegt, betaalt vooraf een voorschot op de kosten van de procedure (leges). Als de verzoeker gelijk krijgt, ontvangt hij het geld terug van de Huurcommissie. De legeskosten moeten dan na de uitspraak betaald worden door de wederpartij. Krijgen beide partijen gedeeltelijk gelijk, dan krijgt de verzoeker een gedeelte van de betaalde leges terug terwijl de wederpartij alsnog een gedeelte van het voor hem geldende bedrag moet betalen. Er wordt dan een acceptgiro voor betaling van de leges gestuurd door het Centraal Justitieel Incassobureau. 

Alle bezwaren die vóór 1 juli 2024 bij de verhuurder zijn ingediend en waarover verhuurder geen overeenstemming heeft bereikt met de huurder, moeten door de verhuurder worden ingediend bij de Huurcommissie. De verhuurder betaalt dan de leges van € 300 per geschil. 

Als u bezwaar heeft gemaakt tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging op grond van ziekte, een handicap of inkomensdaling én de basishuurverhoging blijft in stand, dan kan het nog onduidelijk zijn of voldoende aan uw bezwaar tegemoet is gekomen. Trekt u uw bezwaar niet in, dan moet de verhuurder uw bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. 

Als u pas ná 1 juli 2024 bezwaar maakt, moet u zelf een verzoek bij de Huurcommissie indienen en betaalt u vooraf € 25 aan leges. Wordt de verhuurder in het ongelijk gesteld, moet de verhuurder alsnog € 300 aan leges betalen en krijgt u uw legeskosten van € 25 terug van de Huurcommissie. 

 

Huurverlaging

Huurverlaging kan in 2 gevallen mogelijk zijn: als uw huur hoger is dan de maximale huurprijs of als uw inkomen gedaald is. 

Huur hoger dan de maximale huurprijs 
Voor alle sociale huurwoningen geldt dat er een maximale huurprijs gehanteerd mag worden. De maximale huurprijs hangt af van de puntentelling van de woning. Op de website van de Huurcommissie kunt u inschatten hoeveel punten uw woning heeft. Betaalt u meer dan de maximale huurprijs? Dan kunt u aan de verhuurder vragen om de huur te verlagen tot aan dit maximum. 

Daling van het inkomen 
Wordt uw huur inkomensafhankelijk verhoogd, maar is het huishoudinkomen gedaald? Dan kunt u aan de verhuurder vragen om de huur te verlagen tot het niveau dat bij het lagere inkomen past. U kunt dan maximaal drie keer de inkomensafhankelijke huurverhoging als verlaging vragen. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Is het huishoudinkomen tot onder de huurtoeslaginkomensgrens gezakt? Dan kunt u de verhuurder vragen om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens. 

Stukken aanleveren voor huurverlaging 
Voor huurverlaging stuurt u de volgende stukken op:

1. Inkomensverklaring van alle bewoners (op te vragen via de Belastingdienst);
2. Een uittreksel uit de BRP waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres.

Termijn 
Een huurverlagingsvoorstel moet u minstens twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang indienen. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging. 

Verhuurder gaat wel/niet akkoord met huurverlaging 
Gaat verhuurder akkoord met uw voorstel, dan betaalt u vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Gaat verhuurder niet akkoord met uw voorstel? Dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Uw verzoek moet u dan indienen binnen 6 weken na de datum waarop u wilt dat de huurverlaging ingaat. Op de website van de Rijksoverheid leest u meer over deze procedure.  

 

3. Huurverhoging in de vrije sector

Sinds 1 mei 2021 heeft de Rijksoverheid de huurverhoging voor geliberaliseerde huurcontracten gemaximeerd. Sinds 1 januari 2023 (tot 2029) is de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging gelijk aan de “de laagste van twee – de inflatie of de CAO-loonontwikkeling – plus 1 procentpunt”. De inflatie (CPI) van 1 december 2022 tot 1 december 2023 was 4,5% en de CAO-loonontwikkeling van 1 december 2022 tot 1 december 2023 was 5,8%.
Daarmee is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector per 1 januari 2024 maximaal 5,5% (4,5% inflatie + 1 procentpunt).

Dit maximum geldt ook voor huurcontracten waarbij een huurverhoging is overeengekomen die meer dan 5,5% bedraagt; dit mag echter niet worden overschreden.

De volgende regels gelden bij een geliberaliseerd huurcontract voor huurverhoging:

• De huurprijs mag maximaal 1 keer in de 12 maanden verhoogd worden. Een tussentijdse huurverhoging is alleen mogelijk na verbetering van uw woning;
• Het puntensysteem of maximale huurprijzen zijn niet van toepassing;
• De verhuurder kan het huurcontract opzeggen als u de huurverhoging weigert te betalen.

Bezwaar maken tegen huurverhoging 
Als er een hoger percentage wordt gebruikt dan in het huurcontract vermeld staat, kunt u mondeling of schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. 

 

4. Meer informatie

Voor meer informatie over de jaarlijkse huurverhoging kunt u de volgende websites raadplegen:

• Rijksoverheid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging
• Huurcommissie: https://www.huurcommissie.nl/

Natuurlijk kunt u ook ons kantoor bellen op 045 - 563 8300 een mail sturen naar algemenezaken@stienstra.nl